L’immobilier est un placement qui rassure. La pierre est souvent signe de valeur refuge pour les Français. Mais le marché immobilier peut fluctuer et il existe de nombreuses façons d’investir en immobilier… Faut-il encore bien choisir le type de bien adapté à son statut et sa situation, l’emplacement…
Immobilier
Optimiser ses investissements immobiliers
L’immobilier est un bon moyen de réduire ses impôts, augmenter ses revenus ou développer un patrimoine. L’investissement peut s’autofinancer par des loyers ou des rendements… de nombreux investissements sont possibles pour développer votre patrimoine personnel comme professionnel
Particuliers
L’investissement locatif reste un placement rentable s’il est bien orchestré. Pour effectuer un placement pérenne et diminuer les risques de vacance locative, il faut être particulièrement vigilant sur le choix de l’emplacement, la qualité du bien, le sérieux du gestionnaire éventuel, etc.
De nombreux dispositifs fiscaux rendent ce type de placements d’autant plus attractif. Pour être optimisés, ces dispositifs doivent être sélectionnés en fonction de la situation juridique, économique et fiscale de l’acquéreur et suivis dans le temps.
Les investissements réalisés par le biais d’une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficient de certains de ces dispositifs selon les mêmes conditions que ceux réalisés individuellement.
Les dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif sont subordonnés à des conditions spécifiques à prendre en compte au cas par cas :
- Engagement à une certaine durée de location
- mise en location des logements selon des loyers et selon les ressources des locataires, qui ne doivent pas excéder certains plafonds.
- durée de détention du bien
- Type de bien et situation géographique
Loi Pinel
Ce dispositif a été mis en place par le gouvernement pour inciter la création et l’entretien du parc immobilier français. Il ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.
Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt si vous êtes fiscalement domicilié en France et avez réalisé des investissements immobiliers locatifs, sous réserve de remplir des conditions liées au locataire et à la location. La réduction d’impôt dite Pinel s’applique aux investissements réalisés à partir de septembre 2014, les opérations antérieures peuvent être éligibles au dispositif Duflot. Il. Le taux de réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement de location.
Déficit foncier
Ce dispositif vise à favoriser l’entretien du parc immobilier français. Il offre un cadre fiscal avantageux octroyé aux propriétaires de biens immobiliers anciens mis en location. Il y a déficit foncier quand le montant des charges est supérieur aux revenus fonciers. Ce déficit foncier ainsi obtenu peut être déduit de votre revenu global et vous permettre de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.
Seules sont éligibles les charges relatives à des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration (Ne sont pas déductibles les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement)
Il peut se cumuler à d’autres avantages fiscaux liés à l’acquisition de biens immobiliers locatifs à rénover (dispositif Pinel, Malraux, Monuments historiques…).
Dispositif Monuments historiques
Le dispositif fiscal « Monuments historiques » a été mis en place pour favoriser l’investissement des particuliers dans la préservation et l’entretien du patrimoine immobilier français classé. Il permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse en cumulant certaines conditions par le biais d’un déficit foncier particulièrement incitatif. Il permet de bénéficier d’avantages fiscaux y compris si vous occupez le bien en tant que résidence principale.
Dispositif Malraux
Le dispositif fiscal « Malraux » permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, accordée au titre des dépenses de restauration immobilière effectuées dans les sites patrimoniaux remarquables et les quartiers relevant de la politique de la ville.
Se faire accompagner pour un investissement optimisé
Vous souhaitez en savoir plus ? Être conseillé pour investir et gérer votre patrimoine dans les meilleures conditions, en accord avec votre situation et vos objectifs ? QS Conseils connait parfaitement les différents dispositifs fiscaux et saura les mixer et vous proposer les solutions de placements immobiliers optimales adaptées à votre profil. Nous sommes à votre disposition pour répondre à vos questions.
La location de logements meublés peut selon certaines conditions bénéficier d’avantages fiscaux plus intéressants que la location vide (ou location nue). Deux statuts sont possibles : Loueur en meublé professionnel ou non professionnel (LMP ou LMNP)
Pour y accéder, il faut sélectionner les programmes immobiliers selon des critères de qualité, d’emplacement et le sérieux des gestionnaires. Ces programmes peuvent être vendus neufs ou en cours d’achèvement ou encore en cours d’exploitation. Ce sont en général des résidences avec services (Etudiants, Tourisme de loisirs ou d’affaires, Seniors ou EHPAD). Leur gestion est confiée à un prestataire, ainsi, vous n’avez pas à vous soucier de l’entretien ni du suivi des locataires.
Les loyers perçus au titre de la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La pression fiscale est réduite sur ce type de revenus par rapport aux revenus fonciers habituels. Cela accroit ainsi la rentabilité du bien.
Sous certaines conditions il est possible d’économiser la TVA sur votre acquisition.
Le statut du loueur meublé cumulé à un bien proposant des services permet de générer des revenus locatifs bénéficiant également du régime fiscal de l’amortissement (pendant 20 à 30 ans) qui permet de déduire des loyers perçus toutes les charges payées (intérêts du prêt, frais de gestion et de syndic…). Si le total des déductions est supérieur aux loyers, le déficit créé est déductible des loyers perçus les dix années suivantes.
Les spécificités de la location Meublée professionnelle (LMP)
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel, il faut confier le bien meublé en gestion locative et respecter un montant minimum de 23 000 € de loyers annuels devant être supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. Dans le cas où l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.
Sous certaines conditions, vous aurez accès à un régime fiscal privilégié concernant la transmission, la plus-value, l’impôt sur le revenu et l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
Se faire accompagner pour un investissement optimisé
Vous souhaitez en savoir plus ? Être conseillé pour investir et gérer votre patrimoine dans les meilleures conditions, en accord avec votre situation et vos objectifs ? QS Conseils connait parfaitement les différents dispositifs fiscaux et saura les mixer et vous proposer les solutions de placements immobiliers optimales adaptées à votre profil. Nous sommes à votre disposition pour répondre à vos questions.
Le démembrement de propriété d’un bien immobilier consiste à séparer l’usufruit (le droit d’utiliser et de percevoir les revenus d’un bien) de la nue-propriété (le droit à recouvrer la pleine propriété à l’issue de l’usufruit) selon une durée déterminée.
Investir en démembrement est un placement souvent méconnu qui peut s’avérer très intéressant. Cela consiste à acquérir la nue-propriété de biens immobiliers grevés d’un usufruit temporaire. En contrepartie de cet usufruit, l’investisseur acquiert la nue-propriété avec une décote d’environ 40 % par rapport à la valeur du bien immobilier en pleine propriété.
A l’issue du démembrement (après 15 à 20 ans), l’investisseur récupère la pleine propriété du bien et réalise un gain correspondant à la valeur de l’usufruit recouvré (environ 60% du prix en pleine propriété), majoré d’avantages fiscaux. Il faut envisager ce placement sur le long terme, car s’il est possible de revendre la nue-propriété avant la fin du contrat, cela en réduit les bénéfices et n’est donc pas conseillé.
De nombreux avantages pour l’investisseur
- Sur toute la durée du démembrement, vous n’aurez aucun risque locatif (vacance, impayés…), la gestion, les frais d’entretien et les charges sont supportés par l’usufruitier.
- Aucune durée minimale de détention n’est applicable.
- Au terme du démembrement vous récupérez la pleine propriété du bien et vous pouvez l’habiter ou le louer ou encore le revendre en réalisant une plus-value peu taxée.
Ce principe de détention peut également permettre de transmettre un bien à vos héritiers à moindre coût fiscal et anticiper votre succession. Vous conservez l’usufruit et donc la jouissance du bien et vous donnez la nue-propriété. Les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière.
Se faire accompagner pour un investissement optimisé
Vous souhaitez en savoir plus ? Être conseillé pour investir et gérer votre patrimoine dans les meilleures conditions, en accord avec votre situation et vos objectifs ? Acte Patrimoine connait parfaitement les différents dispositifs fiscaux et saura les mixer et vous proposer les solutions de placements immobiliers optimales adaptées à votre profil. Nous sommes à votre disposition pour répondre à vos questions.
SCPI et OPCI
La pierre-papier est un moyen d’investir indirectement dans l’immobilier locatif à travers l’achat de parts et d’actions de sociétés comme les SCPI (Société civile de placement immobilier) et les OPCI (Organismes de placement collectif en immobilier). Il faut l’envisager comme un placement de long terme soumis à des risques de variation des marchés.
En achetant des parts de SCPI et OPCI, vous devenez co-propriétaire de biens immobiliers variés (commerces, bureaux, immeubles locatifs sous gestion…). Cela vous permet, avec un budget limité, de diversifier vos placements et mutualiser les risques de vacance locative avec les autres propriétaires. Des frais s’appliquent mais en contrepartie, vous n’avez à vous soucier d’aucune gestion locative.
A la différence d’une SCPI qui est entièrement composée d’actifs immobiliers, un OPCI est à la fois composé d’actifs immobiliers et d’actifs financiers. Il comprend 60 % minimum d’actifs immobiliers (immeubles, parts ou actions de sociétés immobilières), 5 % minimum de liquidités, le reste étant investi dans des actifs financiers (actions, obligations, etc.).
SCI
On confond souvent SCI et SCPI… La société civile immobilière (SCI) ou société de gestion immobilière n’est pas un produit de placement comme la SCPI. Il s’agit d’une société civile et donc à but non commercial. La SCI permet d’acquérir un ou plusieurs biens immobilier entre plusieurs personnes. La SCI devient le propriétaire du bien immobilier. Les parts de la SCI sont partagées entre les différents associés. Les associés sont en général des proches, membres d’une famille ou dirigeants d’entreprises associés qui créent eux-mêmes la SCI… Il est possible de démembrer les parts sociales de la société de façon à conférer la jouissance d’un bien aux parents et en attribuer la nue-propriété aux enfants. Elle peut présenter certains avantages fiscaux que ce soit sur l’impôt sur le revenu, l’impôt sur les sociétés et aussi au moment de la transmission.
La gestion des biens immobiliers reste cependant à la charge complète des associés.
Se faire accompagner pour un investissement optimisé
Vous souhaitez en savoir plus ? Être conseillé pour investir et gérer votre patrimoine dans les meilleures conditions, en accord avec votre situation et vos objectifs ? QS Conseils est à votre disposition pour répondre à vos questions.
Il existe bien d’autres manières d’investir en immobilier que l’achat direct personnel ou en indivision… Des solutions d’investissement collectif, appelées souvent « Pierre Papier », sont apparentées à des produits de placements financiers investis sur de l’immobilier (SCPI, OPCI). Il est possible également de créer une société privée pour optimiser votre succession… Nous faisons le point :
SCPI et OPCI
La pierre-papier est un moyen d’investir indirectement dans l’immobilier locatif à travers l’achat de parts et d’actions de sociétés comme les SCPI (Société civile de placement immobilier) et les OPCI (Organismes de placement collectif en immobilier). Il faut l’envisager comme un placement de long terme soumis à des risques de variation des marchés.
En achetant des parts de SCPI et OPCI, vous devenez co-propriétaire de biens immobiliers variés (commerces, bureaux, immeubles locatifs sous gestion…). Cela vous permet, avec un budget limité, de diversifier vos placements et mutualiser les risques de vacance locative avec les autres propriétaires. Des frais s’appliquent mais en contrepartie, vous n’avez à vous soucier d’aucune gestion locative.
A la différence d’une SCPI qui est entièrement composée d’actifs immobiliers, un OPCI est à la fois composé d’actifs immobiliers et d’actifs financiers. Il comprend 60 % minimum d’actifs immobiliers (immeubles, parts ou actions de sociétés immobilières), 5 % minimum de liquidités, le reste étant investi dans des actifs financiers (actions, obligations, etc.).
SCI
On confond souvent SCI et SCPI… La société civile immobilière (SCI) ou société de gestion immobilière n’est pas un produit de placement comme la SCPI. Il s’agit d’une société civile et donc à but non commercial. La SCI permet d’acquérir un ou plusieurs biens immobilier entre plusieurs personnes. La SCI devient le propriétaire du bien immobilier. Les parts de la SCI sont partagées entre les différents associés. Les associés sont en général des proches, membres d’une famille ou dirigeants d’entreprises associés qui créent eux-mêmes la SCI… Il est possible de démembrer les parts sociales de la société de façon à conférer la jouissance d’un bien aux parents et en attribuer la nue-propriété aux enfants. Elle peut présenter certains avantages fiscaux que ce soit sur l’impôt sur le revenu, l’impôt sur les sociétés et aussi au moment de la transmission.
La gestion des biens immobiliers reste cependant à la charge complète des associés.
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Vous souhaitez en savoir plus ? Être conseillé pour investir et gérer votre patrimoine dans les meilleures conditions, en accord avec votre situation et vos objectifs ? QS Conseils est à votre disposition pour répondre à vos questions.
Chefs d'entreprise
L’investissement locatif reste un placement rentable s’il est bien orchestré. Pour effectuer un placement pérenne et diminuer les risques de vacance locative, il faut être particulièrement vigilant sur le choix de l’emplacement, la qualité du bien, le sérieux du gestionnaire éventuel, etc.
De nombreux dispositifs fiscaux rendent ce type de placements d’autant plus attractif. Pour être optimisés, ces dispositifs doivent être sélectionnés en fonction de la situation juridique, économique et fiscale de l’acquéreur et suivis dans le temps.
Les investissements réalisés par le biais d’une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficient de certains de ces dispositifs selon les mêmes conditions que ceux réalisés individuellement.
Les dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif sont subordonnés à des conditions spécifiques à prendre en compte au cas par cas :
- Engagement à une certaine durée de location
- mise en location des logements selon des loyers et selon les ressources des locataires, qui ne doivent pas excéder certains plafonds.
- durée de détention du bien
- Type de bien et situation géographique
Loi Pinel
Ce dispositif a été mis en place par le gouvernement pour inciter la création et l’entretien du parc immobilier français. Il ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.
Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt si vous êtes fiscalement domicilié en France et avez réalisé des investissements immobiliers locatifs, sous réserve de remplir des conditions liées au locataire et à la location. La réduction d’impôt dite Pinel s’applique aux investissements réalisés à partir de septembre 2014, les opérations antérieures peuvent être éligibles au dispositif Duflot. Il. Le taux de réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement de location.
Déficit foncier
Ce dispositif vise à favoriser l’entretien du parc immobilier français. Il offre un cadre fiscal avantageux octroyé aux propriétaires de biens immobiliers anciens mis en location. Il y a déficit foncier quand le montant des charges est supérieur aux revenus fonciers. Ce déficit foncier ainsi obtenu peut être déduit de votre revenu global et vous permettre de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.
Seules sont éligibles les charges relatives à des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration (Ne sont pas déductibles les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement)
Il peut se cumuler à d’autres avantages fiscaux liés à l’acquisition de biens immobiliers locatifs à rénover (dispositif Pinel, Malraux, Monuments historiques…).
Dispositif Monuments historiques
Le dispositif fiscal « Monuments historiques » a été mis en place pour favoriser l’investissement des particuliers dans la préservation et l’entretien du patrimoine immobilier français classé. Il permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse en cumulant certaines conditions par le biais d’un déficit foncier particulièrement incitatif. Il permet de bénéficier d’avantages fiscaux y compris si vous occupez le bien en tant que résidence principale.
Dispositif Malraux
Le dispositif fiscal « Malraux » permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, accordée au titre des dépenses de restauration immobilière effectuées dans les sites patrimoniaux remarquables et les quartiers relevant de la politique de la ville.
Se faire accompagner pour un investissement optimisé
Vous souhaitez en savoir plus ? Être conseillé pour investir et gérer votre patrimoine dans les meilleures conditions, en accord avec votre situation et vos objectifs ? QS Conseils connait parfaitement les différents dispositifs fiscaux et saura les mixer et vous proposer les solutions de placements immobiliers optimales adaptées à votre profil. Nous sommes à votre disposition pour répondre à vos questions.
La location de logements meublés peut selon certaines conditions bénéficier d’avantages fiscaux plus intéressants que la location vide (ou location nue). Deux statuts sont possibles : Loueur en meublé professionnel ou non professionnel (LMP ou LMNP)
Pour y accéder, il faut sélectionner les programmes immobiliers selon des critères de qualité, d’emplacement et le sérieux des gestionnaires. Ces programmes peuvent être vendus neufs ou en cours d’achèvement ou encore en cours d’exploitation. Ce sont en général des résidences avec services (Etudiants, Tourisme de loisirs ou d’affaires, Seniors ou EHPAD). Leur gestion est confiée à un prestataire, ainsi, vous n’avez pas à vous soucier de l’entretien ni du suivi des locataires.
Les loyers perçus au titre de la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La pression fiscale est réduite sur ce type de revenus par rapport aux revenus fonciers habituels. Cela accroit ainsi la rentabilité du bien.
Sous certaines conditions il est possible d’économiser la TVA sur votre acquisition.
Le statut du loueur meublé cumulé à un bien proposant des services permet de générer des revenus locatifs bénéficiant également du régime fiscal de l’amortissement (pendant 20 à 30 ans) qui permet de déduire des loyers perçus toutes les charges payées (intérêts du prêt, frais de gestion et de syndic…). Si le total des déductions est supérieur aux loyers, le déficit créé est déductible des loyers perçus les dix années suivantes.
Les spécificités de la location Meublée professionnelle (LMP)
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel, il faut confier le bien meublé en gestion locative et respecter un montant minimum de 23 000 € de loyers annuels devant être supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. Dans le cas où l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.
Sous certaines conditions, vous aurez accès à un régime fiscal privilégié concernant la transmission, la plus-value, l’impôt sur le revenu et l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
Se faire accompagner pour un investissement optimisé
Vous souhaitez en savoir plus ? Être conseillé pour investir et gérer votre patrimoine dans les meilleures conditions, en accord avec votre situation et vos objectifs ? QS Conseils connait parfaitement les différents dispositifs fiscaux et saura les mixer et vous proposer les solutions de placements immobiliers optimales adaptées à votre profil. Nous sommes à votre disposition pour répondre à vos questions.
Le démembrement de propriété d’un bien immobilier consiste à séparer l’usufruit (le droit d’utiliser et de percevoir les revenus d’un bien) de la nue-propriété (le droit à recouvrer la pleine propriété à l’issue de l’usufruit) selon une durée déterminée.
Investir en démembrement est un placement souvent méconnu qui peut s’avérer très intéressant. Cela consiste à acquérir la nue-propriété de biens immobiliers grevés d’un usufruit temporaire. En contrepartie de cet usufruit, l’investisseur acquiert la nue-propriété avec une décote d’environ 40 % par rapport à la valeur du bien immobilier en pleine propriété.
A l’issue du démembrement (après 15 à 20 ans), l’investisseur récupère la pleine propriété du bien et réalise un gain correspondant à la valeur de l’usufruit recouvré (environ 60% du prix en pleine propriété), majoré d’avantages fiscaux. Il faut envisager ce placement sur le long terme, car s’il est possible de revendre la nue-propriété avant la fin du contrat, cela en réduit les bénéfices et n’est donc pas conseillé.
De nombreux avantages pour l’investisseur
- Sur toute la durée du démembrement, vous n’aurez aucun risque locatif (vacance, impayés…), la gestion, les frais d’entretien et les charges sont supportés par l’usufruitier.
- Aucune durée minimale de détention n’est applicable.
- Au terme du démembrement vous récupérez la pleine propriété du bien et vous pouvez l’habiter ou le louer ou encore le revendre en réalisant une plus-value peu taxée.
Ce principe de détention peut également permettre de transmettre un bien à vos héritiers à moindre coût fiscal et anticiper votre succession. Vous conservez l’usufruit et donc la jouissance du bien et vous donnez la nue-propriété. Les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière.
Se faire accompagner pour un investissement optimisé
Vous souhaitez en savoir plus ? Être conseillé pour investir et gérer votre patrimoine dans les meilleures conditions, en accord avec votre situation et vos objectifs ? Acte Patrimoine connait parfaitement les différents dispositifs fiscaux et saura les mixer et vous proposer les solutions de placements immobiliers optimales adaptées à votre profil. Nous sommes à votre disposition pour répondre à vos questions.
SCPI et OPCI
La pierre-papier est un moyen d’investir indirectement dans l’immobilier locatif à travers l’achat de parts et d’actions de sociétés comme les SCPI (Société civile de placement immobilier) et les OPCI (Organismes de placement collectif en immobilier). Il faut l’envisager comme un placement de long terme soumis à des risques de variation des marchés.
En achetant des parts de SCPI et OPCI, vous devenez co-propriétaire de biens immobiliers variés (commerces, bureaux, immeubles locatifs sous gestion…). Cela vous permet, avec un budget limité, de diversifier vos placements et mutualiser les risques de vacance locative avec les autres propriétaires. Des frais s’appliquent mais en contrepartie, vous n’avez à vous soucier d’aucune gestion locative.
A la différence d’une SCPI qui est entièrement composée d’actifs immobiliers, un OPCI est à la fois composé d’actifs immobiliers et d’actifs financiers. Il comprend 60 % minimum d’actifs immobiliers (immeubles, parts ou actions de sociétés immobilières), 5 % minimum de liquidités, le reste étant investi dans des actifs financiers (actions, obligations, etc.).
SCI
On confond souvent SCI et SCPI… La société civile immobilière (SCI) ou société de gestion immobilière n’est pas un produit de placement comme la SCPI. Il s’agit d’une société civile et donc à but non commercial. La SCI permet d’acquérir un ou plusieurs biens immobilier entre plusieurs personnes. La SCI devient le propriétaire du bien immobilier. Les parts de la SCI sont partagées entre les différents associés. Les associés sont en général des proches, membres d’une famille ou dirigeants d’entreprises associés qui créent eux-mêmes la SCI… Il est possible de démembrer les parts sociales de la société de façon à conférer la jouissance d’un bien aux parents et en attribuer la nue-propriété aux enfants. Elle peut présenter certains avantages fiscaux que ce soit sur l’impôt sur le revenu, l’impôt sur les sociétés et aussi au moment de la transmission.
La gestion des biens immobiliers reste cependant à la charge complète des associés.
Se faire accompagner pour un investissement optimisé
Vous souhaitez en savoir plus ? Être conseillé pour investir et gérer votre patrimoine dans les meilleures conditions, en accord avec votre situation et vos objectifs ? QS Conseils est à votre disposition pour répondre à vos questions.
Il existe bien d’autres manières d’investir en immobilier que l’achat direct personnel ou en indivision… Des solutions d’investissement collectif, appelées souvent « Pierre Papier », sont apparentées à des produits de placements financiers investis sur de l’immobilier (SCPI, OPCI). Il est possible également de créer une société privée pour optimiser votre succession… Nous faisons le point :
SCPI et OPCI
La pierre-papier est un moyen d’investir indirectement dans l’immobilier locatif à travers l’achat de parts et d’actions de sociétés comme les SCPI (Société civile de placement immobilier) et les OPCI (Organismes de placement collectif en immobilier). Il faut l’envisager comme un placement de long terme soumis à des risques de variation des marchés.
En achetant des parts de SCPI et OPCI, vous devenez co-propriétaire de biens immobiliers variés (commerces, bureaux, immeubles locatifs sous gestion…). Cela vous permet, avec un budget limité, de diversifier vos placements et mutualiser les risques de vacance locative avec les autres propriétaires. Des frais s’appliquent mais en contrepartie, vous n’avez à vous soucier d’aucune gestion locative.
A la différence d’une SCPI qui est entièrement composée d’actifs immobiliers, un OPCI est à la fois composé d’actifs immobiliers et d’actifs financiers. Il comprend 60 % minimum d’actifs immobiliers (immeubles, parts ou actions de sociétés immobilières), 5 % minimum de liquidités, le reste étant investi dans des actifs financiers (actions, obligations, etc.).
SCI
On confond souvent SCI et SCPI… La société civile immobilière (SCI) ou société de gestion immobilière n’est pas un produit de placement comme la SCPI. Il s’agit d’une société civile et donc à but non commercial. La SCI permet d’acquérir un ou plusieurs biens immobilier entre plusieurs personnes. La SCI devient le propriétaire du bien immobilier. Les parts de la SCI sont partagées entre les différents associés. Les associés sont en général des proches, membres d’une famille ou dirigeants d’entreprises associés qui créent eux-mêmes la SCI… Il est possible de démembrer les parts sociales de la société de façon à conférer la jouissance d’un bien aux parents et en attribuer la nue-propriété aux enfants. Elle peut présenter certains avantages fiscaux que ce soit sur l’impôt sur le revenu, l’impôt sur les sociétés et aussi au moment de la transmission.
La gestion des biens immobiliers reste cependant à la charge complète des associés.
Se faire accompagner pour un investissement optimisé
Vous souhaitez en savoir plus ? Être conseillé pour investir et gérer votre patrimoine dans les meilleures conditions, en accord avec votre situation et vos objectifs ? QS Conseils est à votre disposition pour répondre à vos questions.
Professions libérales - Indépendants
L’investissement locatif reste un placement rentable s’il est bien orchestré. Pour effectuer un placement pérenne et diminuer les risques de vacance locative, il faut être particulièrement vigilant sur le choix de l’emplacement, la qualité du bien, le sérieux du gestionnaire éventuel, etc.
De nombreux dispositifs fiscaux rendent ce type de placements d’autant plus attractif. Pour être optimisés, ces dispositifs doivent être sélectionnés en fonction de la situation juridique, économique et fiscale de l’acquéreur et suivis dans le temps.
Les investissements réalisés par le biais d’une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficient de certains de ces dispositifs selon les mêmes conditions que ceux réalisés individuellement.
Les dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement immobilier locatif sont subordonnés à des conditions spécifiques à prendre en compte au cas par cas :
- Engagement à une certaine durée de location
- mise en location des logements selon des loyers et selon les ressources des locataires, qui ne doivent pas excéder certains plafonds.
- durée de détention du bien
- Type de bien et situation géographique
Loi Pinel
Ce dispositif a été mis en place par le gouvernement pour inciter la création et l’entretien du parc immobilier français. Il ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.
Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt si vous êtes fiscalement domicilié en France et avez réalisé des investissements immobiliers locatifs, sous réserve de remplir des conditions liées au locataire et à la location. La réduction d’impôt dite Pinel s’applique aux investissements réalisés à partir de septembre 2014, les opérations antérieures peuvent être éligibles au dispositif Duflot. Il. Le taux de réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement de location.
Déficit foncier
Ce dispositif vise à favoriser l’entretien du parc immobilier français. Il offre un cadre fiscal avantageux octroyé aux propriétaires de biens immobiliers anciens mis en location. Il y a déficit foncier quand le montant des charges est supérieur aux revenus fonciers. Ce déficit foncier ainsi obtenu peut être déduit de votre revenu global et vous permettre de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.
Seules sont éligibles les charges relatives à des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration (Ne sont pas déductibles les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement)
Il peut se cumuler à d’autres avantages fiscaux liés à l’acquisition de biens immobiliers locatifs à rénover (dispositif Pinel, Malraux, Monuments historiques…).
Dispositif Monuments historiques
Le dispositif fiscal « Monuments historiques » a été mis en place pour favoriser l’investissement des particuliers dans la préservation et l’entretien du patrimoine immobilier français classé. Il permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse en cumulant certaines conditions par le biais d’un déficit foncier particulièrement incitatif. Il permet de bénéficier d’avantages fiscaux y compris si vous occupez le bien en tant que résidence principale.
Dispositif Malraux
Le dispositif fiscal « Malraux » permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, accordée au titre des dépenses de restauration immobilière effectuées dans les sites patrimoniaux remarquables et les quartiers relevant de la politique de la ville.
Se faire accompagner pour un investissement optimisé
Vous souhaitez en savoir plus ? Être conseillé pour investir et gérer votre patrimoine dans les meilleures conditions, en accord avec votre situation et vos objectifs ? QS Conseils connait parfaitement les différents dispositifs fiscaux et saura les mixer et vous proposer les solutions de placements immobiliers optimales adaptées à votre profil. Nous sommes à votre disposition pour répondre à vos questions.
La location de logements meublés peut selon certaines conditions bénéficier d’avantages fiscaux plus intéressants que la location vide (ou location nue). Deux statuts sont possibles : Loueur en meublé professionnel ou non professionnel (LMP ou LMNP)
Pour y accéder, il faut sélectionner les programmes immobiliers selon des critères de qualité, d’emplacement et le sérieux des gestionnaires. Ces programmes peuvent être vendus neufs ou en cours d’achèvement ou encore en cours d’exploitation. Ce sont en général des résidences avec services (Etudiants, Tourisme de loisirs ou d’affaires, Seniors ou EHPAD). Leur gestion est confiée à un prestataire, ainsi, vous n’avez pas à vous soucier de l’entretien ni du suivi des locataires.
Les loyers perçus au titre de la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La pression fiscale est réduite sur ce type de revenus par rapport aux revenus fonciers habituels. Cela accroit ainsi la rentabilité du bien.
Sous certaines conditions il est possible d’économiser la TVA sur votre acquisition.
Le statut du loueur meublé cumulé à un bien proposant des services permet de générer des revenus locatifs bénéficiant également du régime fiscal de l’amortissement (pendant 20 à 30 ans) qui permet de déduire des loyers perçus toutes les charges payées (intérêts du prêt, frais de gestion et de syndic…). Si le total des déductions est supérieur aux loyers, le déficit créé est déductible des loyers perçus les dix années suivantes.
Les spécificités de la location Meublée professionnelle (LMP)
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel, il faut confier le bien meublé en gestion locative et respecter un montant minimum de 23 000 € de loyers annuels devant être supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. Dans le cas où l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel.
Sous certaines conditions, vous aurez accès à un régime fiscal privilégié concernant la transmission, la plus-value, l’impôt sur le revenu et l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
Se faire accompagner pour un investissement optimisé
Vous souhaitez en savoir plus ? Être conseillé pour investir et gérer votre patrimoine dans les meilleures conditions, en accord avec votre situation et vos objectifs ? QS Conseils connait parfaitement les différents dispositifs fiscaux et saura les mixer et vous proposer les solutions de placements immobiliers optimales adaptées à votre profil. Nous sommes à votre disposition pour répondre à vos questions.
Le démembrement de propriété d’un bien immobilier consiste à séparer l’usufruit (le droit d’utiliser et de percevoir les revenus d’un bien) de la nue-propriété (le droit à recouvrer la pleine propriété à l’issue de l’usufruit) selon une durée déterminée.
Investir en démembrement est un placement souvent méconnu qui peut s’avérer très intéressant. Cela consiste à acquérir la nue-propriété de biens immobiliers grevés d’un usufruit temporaire. En contrepartie de cet usufruit, l’investisseur acquiert la nue-propriété avec une décote d’environ 40 % par rapport à la valeur du bien immobilier en pleine propriété.
A l’issue du démembrement (après 15 à 20 ans), l’investisseur récupère la pleine propriété du bien et réalise un gain correspondant à la valeur de l’usufruit recouvré (environ 60% du prix en pleine propriété), majoré d’avantages fiscaux. Il faut envisager ce placement sur le long terme, car s’il est possible de revendre la nue-propriété avant la fin du contrat, cela en réduit les bénéfices et n’est donc pas conseillé.
De nombreux avantages pour l’investisseur
- Sur toute la durée du démembrement, vous n’aurez aucun risque locatif (vacance, impayés…), la gestion, les frais d’entretien et les charges sont supportés par l’usufruitier.
- Aucune durée minimale de détention n’est applicable.
- Au terme du démembrement vous récupérez la pleine propriété du bien et vous pouvez l’habiter ou le louer ou encore le revendre en réalisant une plus-value peu taxée.
Ce principe de détention peut également permettre de transmettre un bien à vos héritiers à moindre coût fiscal et anticiper votre succession. Vous conservez l’usufruit et donc la jouissance du bien et vous donnez la nue-propriété. Les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière.
Se faire accompagner pour un investissement optimisé
Vous souhaitez en savoir plus ? Être conseillé pour investir et gérer votre patrimoine dans les meilleures conditions, en accord avec votre situation et vos objectifs ? Acte Patrimoine connait parfaitement les différents dispositifs fiscaux et saura les mixer et vous proposer les solutions de placements immobiliers optimales adaptées à votre profil. Nous sommes à votre disposition pour répondre à vos questions.
SCPI et OPCI
La pierre-papier est un moyen d’investir indirectement dans l’immobilier locatif à travers l’achat de parts et d’actions de sociétés comme les SCPI (Société civile de placement immobilier) et les OPCI (Organismes de placement collectif en immobilier). Il faut l’envisager comme un placement de long terme soumis à des risques de variation des marchés.
En achetant des parts de SCPI et OPCI, vous devenez co-propriétaire de biens immobiliers variés (commerces, bureaux, immeubles locatifs sous gestion…). Cela vous permet, avec un budget limité, de diversifier vos placements et mutualiser les risques de vacance locative avec les autres propriétaires. Des frais s’appliquent mais en contrepartie, vous n’avez à vous soucier d’aucune gestion locative.
A la différence d’une SCPI qui est entièrement composée d’actifs immobiliers, un OPCI est à la fois composé d’actifs immobiliers et d’actifs financiers. Il comprend 60 % minimum d’actifs immobiliers (immeubles, parts ou actions de sociétés immobilières), 5 % minimum de liquidités, le reste étant investi dans des actifs financiers (actions, obligations, etc.).
SCI
On confond souvent SCI et SCPI… La société civile immobilière (SCI) ou société de gestion immobilière n’est pas un produit de placement comme la SCPI. Il s’agit d’une société civile et donc à but non commercial. La SCI permet d’acquérir un ou plusieurs biens immobilier entre plusieurs personnes. La SCI devient le propriétaire du bien immobilier. Les parts de la SCI sont partagées entre les différents associés. Les associés sont en général des proches, membres d’une famille ou dirigeants d’entreprises associés qui créent eux-mêmes la SCI… Il est possible de démembrer les parts sociales de la société de façon à conférer la jouissance d’un bien aux parents et en attribuer la nue-propriété aux enfants. Elle peut présenter certains avantages fiscaux que ce soit sur l’impôt sur le revenu, l’impôt sur les sociétés et aussi au moment de la transmission.
La gestion des biens immobiliers reste cependant à la charge complète des associés.
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Il existe bien d’autres manières d’investir en immobilier que l’achat direct personnel ou en indivision… Des solutions d’investissement collectif, appelées souvent « Pierre Papier », sont apparentées à des produits de placements financiers investis sur de l’immobilier (SCPI, OPCI). Il est possible également de créer une société privée pour optimiser votre succession… Nous faisons le point :
SCPI et OPCI
La pierre-papier est un moyen d’investir indirectement dans l’immobilier locatif à travers l’achat de parts et d’actions de sociétés comme les SCPI (Société civile de placement immobilier) et les OPCI (Organismes de placement collectif en immobilier). Il faut l’envisager comme un placement de long terme soumis à des risques de variation des marchés.
En achetant des parts de SCPI et OPCI, vous devenez co-propriétaire de biens immobiliers variés (commerces, bureaux, immeubles locatifs sous gestion…). Cela vous permet, avec un budget limité, de diversifier vos placements et mutualiser les risques de vacance locative avec les autres propriétaires. Des frais s’appliquent mais en contrepartie, vous n’avez à vous soucier d’aucune gestion locative.
A la différence d’une SCPI qui est entièrement composée d’actifs immobiliers, un OPCI est à la fois composé d’actifs immobiliers et d’actifs financiers. Il comprend 60 % minimum d’actifs immobiliers (immeubles, parts ou actions de sociétés immobilières), 5 % minimum de liquidités, le reste étant investi dans des actifs financiers (actions, obligations, etc.).
SCI
On confond souvent SCI et SCPI… La société civile immobilière (SCI) ou société de gestion immobilière n’est pas un produit de placement comme la SCPI. Il s’agit d’une société civile et donc à but non commercial. La SCI permet d’acquérir un ou plusieurs biens immobilier entre plusieurs personnes. La SCI devient le propriétaire du bien immobilier. Les parts de la SCI sont partagées entre les différents associés. Les associés sont en général des proches, membres d’une famille ou dirigeants d’entreprises associés qui créent eux-mêmes la SCI… Il est possible de démembrer les parts sociales de la société de façon à conférer la jouissance d’un bien aux parents et en attribuer la nue-propriété aux enfants. Elle peut présenter certains avantages fiscaux que ce soit sur l’impôt sur le revenu, l’impôt sur les sociétés et aussi au moment de la transmission.
La gestion des biens immobiliers reste cependant à la charge complète des associés.
Se faire accompagner pour un investissement optimisé
Vous souhaitez en savoir plus ? Être conseillé pour investir et gérer votre patrimoine dans les meilleures conditions, en accord avec votre situation et vos objectifs ? QS Conseils est à votre disposition pour répondre à vos questions.
Investir en immobilier : Pourquoi ?
L’habitation principale et secondaire pour les particuliers ou les locaux professionnels pour les entreprises restent le premier investissement immobilier à mettre en place pour les jeunes patrimoines. L’économie d’un loyer est la première source d’épargne. L’acquisition, si elle est bien pensée peut être optimisée.
D’autres solutions incitatives permettent d’aller plus loin et développer votre patrimoine. L’investissement immobilier reste un placement des plus sûrs et durable. Il est moins impacté par la conjoncture économique que d’autres placements plus risqués. De plus, de nombreux dispositifs fiscaux le rendent d’autant plus attractif. Des modes d’acquisition innovants permettent d’en optimiser la détention ou la transmission (SCI, SCPI, démembrement…). Si vous achetez à crédit vous profitez d’un effet de levier tout en préservant votre budget : tout ou partie du crédit pouvant être financé par les loyers ou des rendements.
Il est un bon moyen pour développer son patrimoine privé comme professionnel, préparer sa retraite, protéger sa famille, réduire ses impôts… Il ne faut cependant rien laisser au hasard et bien penser chaque paramètre. Nous sommes là pour vous guider et vous expliquer les solutions qui vous correspondent !
Investir sereinement en immobilier : Comment ?
QS CONSEILS vous accompagne pas à pas pour optimiser vos placements immobiliers. Le type de placement, le mode d’acquisition, le financement, l’emplacement, la qualité des biens, le professionnalisme des gestionnaires sont autant de paramètres à prendre en compte. Nous les mettons en parallèle avec vos objectifs, vos projets de vie et professionnels. L’immobilier est souvent lié à l’affect, nous le prenons en compte pour que votre bien soit source de fierté et de bien être et non une source d’ennuis.
Avant tout investissement, nous étudions votre situation familiale, financière, professionnelle, juridique et fiscale.
Nous vous apportons les informations utiles à vos décisions et nous vous expliquons clairement nos préconisations : immobilier de défiscalisation, pierre-papier, investissement locatif, acquisition en démembrement…
Nous assurons un suivi rigoureux au quotidien et nous faisons un point avec vous lors d’entretiens annuels.
Nous vous conseillons pour faire évoluer vos placements, optimiser leur rentabilité et maintenir leur adéquation à vos objectifs dans le temps.
Pour vous garantir un conseil professionnel de qualité et vous proposer des placements immobiliers et « pierre-papier », nous sommes agréés par les autorités métier, nous nous soumettons une formation et des contrôles réguliers :
- Conseil en gestion de patrimoine et Conseiller en investissement financier (CIF) adhérent de la Chambre Nationale des Conseillers en Gestion de Patrimoine (CNCGP), association professionnelle agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
- Titulaire de la carte professionnelle de transaction sur immeubles et fonds de commerce
Vous êtes sans doute en train de vous poser ces questions, nous pouvons vous apporter des réponses :
- Comment développer mon patrimoine ou celui de mon entreprise sans prendre trop de risques ?
- Comment me constituer un capital ou des revenus complémentaires pour la retraite ?
- Est-il possible de valoriser la trésorerie de mon entreprise avec l’immobilier ?
- L’immobilier est-il un bon moyen de percevoir des revenus réguliers ?
- Est-il possible de réduire mes impôts privés et/ou professionnels grâce à l’investissement immobilier ?
- J’ai des enfants et je voudrais anticiper ma succession, est-il possible de le prévoir dès l’acquisition d’un bien immobilier ?
- Est-il possible d’investir en immobilier sans avoir à se soucier de la gestion du bien (entretien, location…) ?
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